對于大多數(shù)城市樓市保值的信仰破碎了

冰熾梟狼

房產(chǎn)保值的關(guān)鍵是人口。

人口要看兩部分，一是出生人口，二是老齡化。

出生人口是未來買房的希望，老齡化，未來是會不斷騰出房子的。

先看下面這張圖：

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90年代，每年還有兩千多萬的娃出生，如今他們30歲左右了，是買房的主力軍。

但最近兩年，每年出生的娃只有一千萬左右了，所以20-30年之后的房地產(chǎn)，可以想象。

這個數(shù)據(jù)未來可能會好轉(zhuǎn)嗎？

不可能。

看看最近10年結(jié)婚登記的數(shù)量，一路往下掉。

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結(jié)婚數(shù)量掉到什么程度？掉到連離婚數(shù)量都開始掉了。

只要是離婚的人，他們之前結(jié)過婚的比例是100%。

沒人結(jié)婚，如何離婚~對吧

看到這里，你可千萬不要絕望。

畢竟，接下來的內(nèi)容可能更絕望...

到去年，我們已經(jīng)有2.67億的60歲以上老人，進入中度老齡化社會。

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老人，一般不怎么會買房了，離世之后還會騰出一些房子。

超過4個億的老年人口，和每年一千萬不到的新生兒，都將決定未來房地產(chǎn)的供需。

至于城鎮(zhèn)化率，老實說，還有空間，但是不多了。

大多數(shù)國家，房地產(chǎn)的一個完整周期，也就是20年左右，現(xiàn)在我們也走到了末端。

這些年，人口瘋狂涌入城市，中國的城鎮(zhèn)化也經(jīng)歷了巔峰歷程。

所以你會看到，很多城市的房子，開始找不到人買了。

至于貨幣流向，其實今年感觸特別明顯。

錢是放了很多的，看看M2（廣義貨幣）的增速，已經(jīng)攀升到6年來的新高。

但是，這些錢有沒有流入房地產(chǎn)呢?非常少...

一個是房貸，今年銀行放出去的房貸，一直都是低位運行。甚至有兩個月份，還錢的比借錢的還多。

這在有這項統(tǒng)計數(shù)據(jù)十多年來，還是第一次。

另外是，經(jīng)營貸。

前幾年，經(jīng)營貸流入樓市的情況很普遍，但是今年呢?

當(dāng)房價不漲的時候，買房就失去了“賺錢效應(yīng)”，那么即便是3-4%低利率借來的經(jīng)營貸，拿來炒樓也是虧本的。

這兩年，多少人現(xiàn)實中縫縫補補，樓市里揮金如土，買房虧錢。

很簡單，沒有利潤可圖的地方，資本是不會進來的。

大家也不要自欺欺人，說什么房子買來自住的，不要考慮升值貶值。

1000萬買來的房子，住得在再舒服，過兩年變成500萬，看誰心里能舒服。

但是，房地產(chǎn)就要這樣完了嗎?

當(dāng)一兩個人說樓市完蛋時，我不以為然。

但是當(dāng)越來越多的人說樓市完蛋時，我意識到了事情的嚴(yán)重性，騙子真是越來越多了！

上面說的所有，都只是總量。

總量偏差，是極為可怕的。

就好像，我和馬云加起來的財富總量是兩千億。

對嗎？對！有意義嗎?沒意義！

中國太大了，總量之內(nèi)的分化極大，一個最簡單的例子，最近很多人說的：中國城市人均住房面積已經(jīng)達到36.52㎡，接近發(fā)達國家水平。

數(shù)據(jù)是對的，但是里面有人均51㎡的西藏，也有人均29㎡的廣東。

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假設(shè)人均40㎡是一個飽和值，那青海、云南、河南這些人均41㎡的可以說是飽和了，那廣東人均才29㎡是不是還非常缺房子？

再比如，孩子生的那么少，那一年還能出生近120萬孩子的廣東，未來是不是樓市還有點希望?

老齡化極其嚴(yán)重了，有些省份確實很老了，但也有些省份還很年輕，勞動力大量涌入，依然還有機會。

城鎮(zhèn)化減速會降低需求，但也不是全部。

韓國城市化率91%，5000萬人口，但每年新房需求30萬套。

文在寅政府曾出臺多達25輪的樓市調(diào)控政策，但最后還是只能對控不住房價上漲而道歉。

往核心城市中心城區(qū)、以及居住改善的需求，會一直存在。

可以看到，廣州30萬/㎡的頂豪，20萬/㎡的公寓，依然在成交。

但增城、南沙，4萬跌到2萬多的樓盤，也不少。

這就是巨大的分化，未來會越來越大。

所以，選對房子真的很重要，至于房產(chǎn)稅，會遲到，但不會缺席。

只是想說，沒必要那么懼怕房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅出臺，如果會引發(fā)房產(chǎn)拋售，那就意味著這個稅他只能收一年。

對任何一個國家而言，都不希望見到拋售資產(chǎn)的情況發(fā)生。

況且，房產(chǎn)稅不是為了降房價的，美國有房產(chǎn)稅，但這兩年房價漲的有多猛？

美國的房貸利率，已經(jīng)奔著7%去了，因為房價一年能漲10%，甚至30%，所以這么高的利率還是有人買。

而我們的房貸利率一路走低，但還是沒人買房，畢竟暫時還看不到賺錢效應(yīng)。

這也是為什么房地產(chǎn)調(diào)控這么難的原因。

漲價就很多人買，降價就沒人買，永遠在兩頭，很難維持在中間的平穩(wěn)狀態(tài)。

而且，房子的金融屬性，可能徹底消滅嗎?

現(xiàn)在，即便是投放到實體經(jīng)濟的貸款，也是要用房子來抵押的。

不然，銀行怎么敢借錢給你，公司可是說倒閉就倒閉的，拿個人信用貸款嗎。

但是，未來會有很大部分的房子會失去金融屬性，這個是確定的。五六七八線小城市的房子，甚至一二線城市邊緣的房子，都可能會失去金融屬性。

所以，要選中小部分金融屬性的房子。

否則，為何最近鐵獅門、凱德等一些外資，怎么又來抄底中國樓市了。

房地產(chǎn)投資神話，是破滅了，但也還有機會。

也不要妖魔化房地產(chǎn)，過去20年的，并不是誰的選擇，就是時代的選擇。

雖然房地產(chǎn)帶來的傷痛是有，但是想想20年前的生活，和現(xiàn)在的生活。

只不過...

一部分人，在不停的享受買房帶來的財富增長效應(yīng)，早年的房子越來越貴，也更敢消費；

另一部分人，則在體驗著財富擠出效應(yīng)，這兩年買錯了地方，入手高位，手里房子變得不值錢，越來越不敢消費。

有受益者，也有受傷者。

而現(xiàn)在，很難再繼續(xù)維系之前20年的風(fēng)華。

老百姓的債務(wù)、貨幣的battle、國際環(huán)境都不允許了。

不過，悲觀者永遠正確，樂觀者永遠進步...

未來也很難預(yù)知，我們只能仰仗當(dāng)下每一個細(xì)微的決定

即便信仰開始破滅，在超一線城市買對房子，還是很重要。

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悶悶不樂

反正說虧幾十萬的大有人在……

來自安卓APP客戶端

無悔的天空

拭目以待。真正的內(nèi)幕誰知道。。。

笑看江湖

這篇文章寫的比較客觀，一分為二的闡述了房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。