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近三年南京法院受理涉物業(yè)糾紛案49055件，“滿意度不高”等是案件多發(fā)原因

        涉物業(yè)糾紛與群眾日常生活密切相關(guān)，此類糾紛案件多發(fā)，已成為不可忽視的社會問題。11月8日，南京市中級人民法院召開新聞會，通報近三年來全市法院此類案件審判工作情況并發(fā)布典型案例。揚子晚報紫牛新聞記者獲悉，2021年7月1日至2024年6月30日，全市兩級法院新收涉物業(yè)糾紛案件49055件，審結(jié)49687件，“滿意度”不高、“交費難”突出、“自治權(quán)”脫節(jié)等是此類案件多發(fā)的原因。
收結(jié)案數(shù)據(jù)
在全市法院審理的涉物業(yè)糾紛案件中，一審審結(jié)案件的調(diào)解撤訴率為61.34%，二審調(diào)解撤訴率為15.46%，有效化解了物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的矛盾糾紛。
從案件訴訟主體看，此類案件以物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告主張權(quán)利為主，但業(yè)主或業(yè)主委員會作為原告起訴的案件也逐漸增多。據(jù)統(tǒng)計，近三年全市基層法院受理的此類案件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告的有44206件，業(yè)主作為原告的有3748件。
從案件爭議類型看，此類案件以物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)服務(wù)費、公攤水電費、車位管理費類型為主，占比90%以上。此外，還有物業(yè)移交接管糾紛、業(yè)主使用和維護物業(yè)糾紛、業(yè)主自治管理相關(guān)糾紛、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)人身財產(chǎn)損害賠償糾紛以及公共配套設(shè)施權(quán)屬糾紛等多種類型。
發(fā)布會現(xiàn)場
分析涉物業(yè)糾紛案件多發(fā)的原因，南京中院指出，有開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)不清，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量有待提升，業(yè)主維護自身權(quán)益方式還需改進等原因。南京中院民四庭庭長告訴記者，業(yè)主自治組織協(xié)調(diào)功能發(fā)揮不夠也是此類案件多發(fā)的原因之一?！皩嵺`中，部分小區(qū)業(yè)主委員會的成立面臨諸多阻力，有的小區(qū)長年未能成立業(yè)委會，有的小區(qū)即使成立了業(yè)主委員會，也形同虛設(shè)。部分業(yè)委會成員忙于本職工作，無暇顧及業(yè)主委員會的工作；部分業(yè)委會委員自身能力不足，在調(diào)解矛盾糾紛時無法發(fā)揮有效作用?！?br /> 為妥善防范化解涉物業(yè)糾紛，有序規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營活動，南京法院采取了一系列舉措。全市法院積極推行適用小額訴訟程序?qū)徖砩嫖飿I(yè)糾紛案件，使簡易物業(yè)糾紛速裁快審，并組建涉物業(yè)糾紛專業(yè)審理團隊。此外，創(chuàng)新運用“示范訴訟+集中調(diào)解”方式，選取涉物業(yè)糾紛典型案件，推動類似糾紛依靠非訴方式集中協(xié)調(diào)化解。
>>典型案例
不交管理費停車受阻，這種催交方式不合法
2023年12月，因董某未及時交納小區(qū)車位管理費，物業(yè)公司向其發(fā)送催交短信，稱如不交納車位管理費，將影響車輛正常出行。董某認(rèn)為短信內(nèi)容違反了法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主權(quán)利，因此不同意交納。
欠費期間，董某被限制進入地下車庫，日常進出均需與物業(yè)公司工作人員進行交涉。2024年2月，董某訴至法院，要求物業(yè)公司停止限制其車輛出入小區(qū)大門和地下車庫。
江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)人不得采取限制業(yè)主合法權(quán)利的方式催交物業(yè)費用。本案物業(yè)公司限制業(yè)主通行的行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。經(jīng)法院釋法并組織調(diào)解，最終物業(yè)公司承諾保障董某車輛自由出入小區(qū)所有大門和地下車庫的權(quán)利，董某亦補交車位管理費，雙方就此簽訂調(diào)解協(xié)議，該案以調(diào)解結(jié)案。
據(jù)介紹，新修正的《南京市住宅物業(yè)管理條例》第52條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止或者限制供水、供電、供氣、供熱、通訊以及利用電梯、門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)費。本案即是對該條例內(nèi)容的進一步明確。
小區(qū)內(nèi)打架監(jiān)控?fù)p壞，物業(yè)承擔(dān)補充賠償責(zé)任
劉某在小區(qū)內(nèi)與一名女子發(fā)生肢體沖突，后經(jīng)醫(yī)院診斷為多處挫傷、上肢損傷。派出所民警調(diào)查發(fā)現(xiàn)事發(fā)現(xiàn)場監(jiān)控均已損壞，無法調(diào)取視頻以核實侵權(quán)女子身份信息。劉某將物業(yè)公司訴至法院，要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。
鼓樓區(qū)人民法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。劉某在案涉小區(qū)內(nèi)與他人發(fā)生肢體沖突，因物業(yè)公司未對小區(qū)內(nèi)監(jiān)控視頻及時維修、有效協(xié)助公安機關(guān)處理案件，未盡安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補充賠償責(zé)任。
據(jù)介紹，物業(yè)服務(wù)人的安全保障義務(wù)具有協(xié)助性和防范性的特征，而提供和維護小區(qū)的物業(yè)監(jiān)控系統(tǒng)，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行安全保障義務(wù)的重要內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強監(jiān)控系統(tǒng)的維護和管理，采取有效的防范措施，協(xié)助司法機關(guān)及時有效地處理事故，保障業(yè)主的人身安全和財產(chǎn)安全。
物業(yè)費分?jǐn)傦@失公平，業(yè)主大會決議被撤銷
南京某小區(qū)分為住宅樓和商用裙樓兩幢樓，某公司為該小區(qū)商業(yè)裙樓的唯一業(yè)主。小區(qū)物業(yè)公司提出物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，不足以覆蓋其經(jīng)營成本，要求提高收費標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)召開業(yè)主大會，表決決定住宅樓物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)保持不變，商業(yè)裙樓物業(yè)費單價從3元調(diào)整至4.5元。某公司認(rèn)為此項決定侵害其合法權(quán)益，訴至法院請求撤銷該項決定。
秦淮區(qū)人民法院認(rèn)為，業(yè)主大會表決共同決定小區(qū)物業(yè)管理重大事項時，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，兼顧各方利益，不得濫用權(quán)利，損害他人合法權(quán)益。本案中，盡管業(yè)主大會表決程序不違反法律規(guī)定，但決議內(nèi)容僅對商業(yè)裙樓物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)價，實際系將為服務(wù)整個小區(qū)增加的物業(yè)服務(wù)成本，通過“多數(shù)決”強加給個別業(yè)主分?jǐn)?，有違自愿和公平原則。法院判決撤銷該項小區(qū)業(yè)主大會作出的決定。
據(jù)介紹，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。在判斷業(yè)主大會所作決定是否侵害業(yè)主的合法權(quán)益時，應(yīng)考量其是否針對該少數(shù)業(yè)主歧視性設(shè)定權(quán)利義務(wù)。本案判決為業(yè)主大會依法決議確定了基本準(zhǔn)則，明確了業(yè)主大會決議的公平原則。

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感恩

“2021年7月1日至2024年6月30日，全市兩級法院新收涉物業(yè)糾紛案件49055件，審結(jié)49687件，”審結(jié)數(shù)比新收數(shù)多？

青菜白玉湯

物業(yè)覺得收費低了，為什么不走呢，非要賴在小區(qū)為業(yè)主做貢獻？？？？？？？？？？文中的業(yè)主大會表決保護自己的權(quán)益，反而被法院批評撤銷決定 。。。。。。。老百姓什么時候都是弱勢群體