房地產(chǎn)轉(zhuǎn)勢已經(jīng)成為定局

冰熾梟狼 · 發(fā)表于 2022-12-31 22:33:34

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目前房子這個價位，現(xiàn)在還談房子是有效資產(chǎn)，我祝福你。

現(xiàn)在房子就是風(fēng)險資產(chǎn)，你試一試賣出你手上的房子，你就會知道什么是真正的價格，什么是風(fēng)險資產(chǎn)。

最近上海的豪宅正在快速跳水，基本上打七折了，上海普通住宅也普遍普跌，這是中國房地產(chǎn)最硬的城市之一的上海。

時代已經(jīng)轉(zhuǎn)勢了。房地產(chǎn)短期看需求，中期看金融，長期看人口，這三個層面都已經(jīng)全線的收縮。

一，幾個數(shù)據(jù)：
1，2019年，我們的人均住房面積是48平。
2，2020年人均住房面積50平
3，發(fā)達國家人均住房面積也就50平
4，2020年，我們到了17億平新房，占全球的一半。
5，我們現(xiàn)在存量的房地產(chǎn)面積超過400億平，如果包括農(nóng)村的話已經(jīng)超過600億平。

二，問自己幾個問題：
這么龐大的房地產(chǎn)存量，誰接得??？
新生的接盤俠在哪里？
剛需盤能接得住嗎？

三，現(xiàn)在的現(xiàn)狀：
1，大多數(shù)人現(xiàn)在還活在夢里，覺得房價永遠漲，真的是想太多了?，F(xiàn)在只不過大部分人都還沒醒過來，還沒形成拋壓而已。

2，現(xiàn)在這種情況下現(xiàn)在二手房的掛房量，同比都是每個月增長。

3，新房的供應(yīng)量，也是每個月在增長?，F(xiàn)在新地皮拍賣，民營房地產(chǎn)商基本退出了，因為他們手頭的地皮都夠他們再蓋十年房子還多。

4，房地產(chǎn)商手上結(jié)頂待售的房子，都超過十年的購買量了。

5，房地產(chǎn)上漲周期，原來房地產(chǎn)商手上待售房子是資產(chǎn)，能夠覆蓋所有的利息跟費用。我們的居民杠桿率是70%，這個數(shù)據(jù)是超過美國老百姓的杠桿率，說明已經(jīng)接不動了。所以現(xiàn)在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來的就是剛需盤需求很差，沒有人買了。

6，房地產(chǎn)下行周期，房地產(chǎn)商手上的待售房子就是負(fù)債，已經(jīng)覆蓋不了利息跟費用了，所以大家可以看到，現(xiàn)在打折活動很多，明里暗里給你搞各種活動，甚至還有房地產(chǎn)公司幫你交首付的，因為他左手倒右手就是為了鎖定你后續(xù)的現(xiàn)金流。

7，40年的房地產(chǎn)周期，長紅了40年了，總有落幕的時候。

8，目前人口也已經(jīng)轉(zhuǎn)勢，疊加產(chǎn)業(yè)周期，房子沒有理由不得。我們現(xiàn)在每年的新出生人口只有1000萬左右，疊加死亡率，我們已經(jīng)開始進入人口負(fù)增長的區(qū)間。

9，其實我們的房子已經(jīng)供過于求了，遠遠的供過于求了。從2015年到2022年7月，我們共計賣出了1億2322萬套住房，可以滿足6億人口居住。相當(dāng)于將近一半的人口城鎮(zhèn)化，這個數(shù)據(jù)你們自己看一看有多驚人。

8，2021年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.01萬億元，同比增長0.9%，增速比上年末低5.2個百分點。個人住房貸款余額38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比上年末低3.3個百分點。
這個數(shù)據(jù)意味著我們個人住房貸款，每年利息都要付2萬億。

9，現(xiàn)在存量的商品房數(shù)量超過了兩億套，可以滿足十億城鎮(zhèn)人口居住，不算農(nóng)村自建房。我們的房地產(chǎn)總價值現(xiàn)在有520萬億（這個數(shù)據(jù)來自于澤平宏觀數(shù)據(jù)）。

10，大家心心念念的深圳，房地產(chǎn)商手里的土地，還可以至少蓋120萬套房子，至少可以滿足深圳十年的需求。各大城市情況都差不多，房地產(chǎn)商手上的土地都夠蓋十年的房子。

總結(jié)：房價還能保持的如此堅挺，已經(jīng)算是非常牛了，我們的房價能控制的如此平穩(wěn)，水平非常高超。現(xiàn)在房子這個價位能出手就是勝利，能落袋為安落就是勝利。不論從金融、人口、還有供給，房子已經(jīng)確立了長期陰跌的趨勢，這就是時代的趨勢。