謹慎看待史詩級救市新政

冰熾梟狼

央行三箭齊發(fā)，很多人用史詩級樓市新政來形容。地產(chǎn)股也直接從ICU進了KTV。自從房地產(chǎn)成了中國經(jīng)濟的支柱后，救市和宏觀調(diào)控的輪回已經(jīng)反復上演。

央行的政策里，最重磅的是首付的降低。首套房首付比例下降到15%，二套房下降到25%。這里面首付15%創(chuàng)下了歷史新低。此前最低曾到過20%，分別出現(xiàn)在2008年和2015年。

首套房個人公積金貸款利率下調(diào)到2.85%，二套房降到3.325%。取消首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。房貸利率的下調(diào)直接降低了購房者的成本。商貸利率下限取消，意味著商業(yè)銀行可以自主定價，進行市場競爭。理論上商貸利率也可以降到公積金貸款利率之下。

2021年以來房地產(chǎn)市場低迷，房價下跌的原因

人口負增長。中國人口持續(xù)增長的時代，一去不復返了。2022年中國的人口比2021年減少85萬人，是近幾十年來的首次下降，標志著中國已經(jīng)進入了人口負增長的時期。2023年末全國人口比上2022年末繼續(xù)減少208萬人。

可以預見短期內(nèi)，隨著人口老齡化的加劇，我國人口負增長還會繼續(xù)。老年人口基本上有住房，對新增住房量基本上沒有需求和動力，反而由于老年人死亡率的增加，會退出部分存量住房。房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。人口負增長使得房價的上漲沒有了根基。

我國已經(jīng)積累了大量房產(chǎn)庫存。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年末我國存量住房面積約為295億平方米，再加上2021、2022年8.6、10.0億平方米的商品住宅竣工面積，截至2022年末，我國存量住房面積約為313億平方米。這些住房里被認為有15%-20%處于空置狀態(tài)。而開發(fā)商手上已建成未售的房子還有大概6億平方米。

目前國際城市的人均住房面積大約就是50平方米左右，中國已經(jīng)達到這個水平，未來城市住房再開發(fā)建設的動能必然減弱。2000年全國房地產(chǎn)投資1萬億元，而2020年增加到20萬億，增長了20倍，幾乎占到了全球房地產(chǎn)投資總量的一半，必然是供過于求，難以為繼的。

雖然政策是史詩級的，但有一點我們永遠可以相信香港的李超人。即便內(nèi)地鐵了心救市，李嘉誠還在打折賣樓。長實集團位于香港新界的住宅項目“#LYOS”5月19日公開發(fā)售。分層大樓單位較首次公開發(fā)售的價格將有最高25%的折價，花園復式戶則有最高32%的折價。我們可以罵富人不愛國，但不能說他們傻。

對于三四線城市，年輕人外流和沒有足夠產(chǎn)業(yè)支撐，除了自住的剛需，不建議購買。

三四線城市沒有大學，很少有高薪產(chǎn)業(yè)留住年輕人，說直白點，房地產(chǎn)就是一個哪里發(fā)展好就去哪里的行業(yè)。在我國交通路網(wǎng)越發(fā)完善的趨勢下，一二線城市為了發(fā)展房地產(chǎn)，拼命采取人才引進的政策，有比三四線城市更齊全的資源配套，再加上交通如此發(fā)達，個人的發(fā)展空間自然比留在三四線城市來得更大。所以，一二線城市有這么龐大且源源不斷的人才涌入與落戶，房產(chǎn)市場的需求肯定會不斷的增加，你說它房價要大幅度地下降，這不太可能也不太現(xiàn)實。

而三四線城市就不一樣了，本來經(jīng)濟底盤就不如一二線城市了，樓市缺乏基本的支撐，沒有高薪產(chǎn)業(yè)留住人才，市場的需求有限！對于三四線城市來說，低生育率加上人口常年流失，房價很可能跟實際價值完全不匹配。

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