謹(jǐn)慎看待史詩(shī)級(jí)救市新政

冰熾梟狼

央行三箭齊發(fā)，很多人用史詩(shī)級(jí)樓市新政來(lái)形容。地產(chǎn)股也直接從ICU進(jìn)了KTV。自從房地產(chǎn)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱后，救市和宏觀調(diào)控的輪回已經(jīng)反復(fù)上演。

央行的政策里，最重磅的是首付的降低。首套房首付比例下降到15%，二套房下降到25%。這里面首付15%創(chuàng)下了歷史新低。此前最低曾到過(guò)20%，分別出現(xiàn)在2008年和2015年。

首套房個(gè)人公積金貸款利率下調(diào)到2.85%，二套房降到3.325%。取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。房貸利率的下調(diào)直接降低了購(gòu)房者的成本。商貸利率下限取消，意味著商業(yè)銀行可以自主定價(jià)，進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。理論上商貸利率也可以降到公積金貸款利率之下。

2021年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)下跌的原因

人口負(fù)增長(zhǎng)。中國(guó)人口持續(xù)增長(zhǎng)的時(shí)代，一去不復(fù)返了。2022年中國(guó)的人口比2021年減少85萬(wàn)人，是近幾十年來(lái)的首次下降，標(biāo)志著中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了人口負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)期。2023年末全國(guó)人口比上2022年末繼續(xù)減少208萬(wàn)人。

可以預(yù)見(jiàn)短期內(nèi)，隨著人口老齡化的加劇，我國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)還會(huì)繼續(xù)。老年人口基本上有住房，對(duì)新增住房量基本上沒(méi)有需求和動(dòng)力，反而由于老年人死亡率的增加，會(huì)退出部分存量住房。房?jī)r(jià)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。人口負(fù)增長(zhǎng)使得房?jī)r(jià)的上漲沒(méi)有了根基。

我國(guó)已經(jīng)積累了大量房產(chǎn)庫(kù)存。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年末我國(guó)存量住房面積約為295億平方米，再加上2021、2022年8.6、10.0億平方米的商品住宅竣工面積，截至2022年末，我國(guó)存量住房面積約為313億平方米。這些住房里被認(rèn)為有15%-20%處于空置狀態(tài)。而開(kāi)發(fā)商手上已建成未售的房子還有大概6億平方米。

目前國(guó)際城市的人均住房面積大約就是50平方米左右，中國(guó)已經(jīng)達(dá)到這個(gè)水平，未來(lái)城市住房再開(kāi)發(fā)建設(shè)的動(dòng)能必然減弱。2000年全國(guó)房地產(chǎn)投資1萬(wàn)億元，而2020年增加到20萬(wàn)億，增長(zhǎng)了20倍，幾乎占到了全球房地產(chǎn)投資總量的一半，必然是供過(guò)于求，難以為繼的。

雖然政策是史詩(shī)級(jí)的，但有一點(diǎn)我們永遠(yuǎn)可以相信香港的李超人。即便內(nèi)地鐵了心救市，李嘉誠(chéng)還在打折賣樓。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)位于香港新界的住宅項(xiàng)目“#LYOS”5月19日公開(kāi)發(fā)售。分層大樓單位較首次公開(kāi)發(fā)售的價(jià)格將有最高25%的折價(jià)，花園復(fù)式戶則有最高32%的折價(jià)。我們可以罵富人不愛(ài)國(guó)，但不能說(shuō)他們傻。

對(duì)于三四線城市，年輕人外流和沒(méi)有足夠產(chǎn)業(yè)支撐，除了自住的剛需，不建議購(gòu)買。

三四線城市沒(méi)有大學(xué)，很少有高薪產(chǎn)業(yè)留住年輕人，說(shuō)直白點(diǎn)，房地產(chǎn)就是一個(gè)哪里發(fā)展好就去哪里的行業(yè)。在我國(guó)交通路網(wǎng)越發(fā)完善的趨勢(shì)下，一二線城市為了發(fā)展房地產(chǎn)，拼命采取人才引進(jìn)的政策，有比三四線城市更齊全的資源配套，再加上交通如此發(fā)達(dá)，個(gè)人的發(fā)展空間自然比留在三四線城市來(lái)得更大。所以，一二線城市有這么龐大且源源不斷的人才涌入與落戶，房產(chǎn)市場(chǎng)的需求肯定會(huì)不斷的增加，你說(shuō)它房?jī)r(jià)要大幅度地下降，這不太可能也不太現(xiàn)實(shí)。

而三四線城市就不一樣了，本來(lái)經(jīng)濟(jì)底盤就不如一二線城市了，樓市缺乏基本的支撐，沒(méi)有高薪產(chǎn)業(yè)留住人才，市場(chǎng)的需求有限！對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，低生育率加上人口常年流失，房?jī)r(jià)很可能跟實(shí)際價(jià)值完全不匹配。

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